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昨今のドル円相場が歴史的な円安に振れている事は日本人であれば誰もが知っている事実であるかと思います。主軸通貨であるドル、日本人が一番親しみのある国・米国という観点からも、何かとドル円の2国間通貨の相場だけで物事を判断されてしまう方も多いと思います。今回はドル高な環境下、ドルと円だけの資産形成の見直されたい方や今後の為替リスク体制を強化するために外貨資産のバリュエーション増やしたい方、または既にドル資金を保有されている方に役立てて頂くため、同じくドルに対して歴史的な安値を付けているポンドの不動産をご紹介させて頂きます。

円資産を中心に資産形成をされている方や収入が日本円の方は、この環境下ではなかなかドルに資産を分散されるのは難しいとお考えの方も多いかと思います。また、ドル建ての貯蓄を既にされている方は、今が日本円に戻す絶好のチャンスだけど、それではそもそも他国通貨に分散している意味がなくなってしまうとお悩みの方も多いかと思います。

2国間の為替相場で考えた場合、日本人は現在の相場を「円安」と考えてしまいます。しかしながら、マルチ・カレンシーで為替を考えた場合、現在の相場は「ドル高」「ドルの一人勝ち」相場である事がわかります。

対ドル相場

ドル・円は今年10月に30年振りに$1 = 150円のドル高水準をつけました。同じ時期にユーロも$1 = 1euro を約20年振りに超え、ポンドにおいては対ドル相場が1985年以来のドル高に達しました。非ドル・ペッグ通貨の大半を占めるこの3通貨が歴史的な安値をつけております。一方でポンド・円の相場は歴史的な水準からみると、どちらかというと円高の水準にあります。そんな環境の中、ドル資金を既に持っている方、円資産を外貨資産に分散投資を考えているが、現在のドル相場では投資妙味が今一わかないという方は英国の不動産の購入をご検討されるのもいいかもしれません。

購入時の為替を考える人は多いですが、エグジット時の為替を考えた場合、円・ドル以外にポンドでも資産を持つことで、売却時にそれぞれの為替相場に応じて、円に戻す・ドルで再投資する・ポンドで再投資するなど、選択肢が多くなり為替ヘッジがより効くようになります。

英国の不動産市場

英国の不動産市場は、ロンドンを筆頭に街形成が成熟しているため、供給を増やす事が難しく、一方で移民の継続的な流入によって人口も緩やかに増えており、慢性的な供給不足となっております。

1990年代から賃貸借契約の規制緩和が行われ、家主と貸借人が平等な契約ができるようになったことや不動産投資用ローンが充実し始めた事によって、不動産投資ブームを引き起こしました。2000年以降は、東南アジア、中東、ロシアなどを中心に海外から投資が ロンドンに集中し住宅価格は右肩上がりになりました。

その後、ブレグジットなどの先行き不透明な時期と政府が住宅価格の過熱を抑制するため、投資家たちが恩恵を受けていた税制優遇の撤廃、投資時の印紙税の追加課税などの対策に乗り出たものの、市場は以前のような過熱感はないものの緩やかな上昇を続けております。

ブレグジット後の不透明感が払拭されたことやコロナ需要でここ数年は右肩上がりに成長をしており、2022年8月は英国全土で前年比率で13.6%の成長率となりました。

高金利の影響

現在、英国は諸外国同様、高いインフレ率を記録しており、継続的な利上げ圧力が強くなっております。今年の10月のCPIインフレ率は11.1%をつけ、バンク・オブ・イングランドの公定歩合も3%（2022年11月現在）となっております。

金利上昇に伴い、マイホーム購入時に利用される頭金10%のローンは6%台の高金利となっており、これはロンドンで£500,000（約8400万円）の平均的な住宅購入を30年のローンを組んだ場合、毎月の支払いは£2,690（約45万円）となります。一方で同様の価格の物件を賃貸した場合、ロンドン郊外でも月£1,700-2,000前後となりますので、賃貸からマイホーム購入に切り替える需要は抑えられてくることが予想されます。

底堅いロンドンのマーケット

今後6か月間の見通しとしては、マイホーム購入者を中心にローン金利が落ち着くまでは、買い控えが発生するとの予想がされておりますが、ロンドンの不動産は底堅く世界一安定しているといわれており、クラッシュが期待できるようなマーケットではありません。

ここ数十年で一番値が下がったリーマンショック時でも、ロンドンの不動産は17%しか下落しませんでしたし、ロンドン都心においては、その後わずか18か月でリーマンショック前の水準を超えました。不況時には「金を買うか、ロンドンに不動産を買え」とも言れるぐらいロンドンの都心は安定しています。

現在のようにマーケットの過熱がなくなっている時に購入を検討するのが一番です。

ロンドン中心地・ランドマーク目の前の４つ星ホテル

今回ご紹介させて頂く物件は、そんなロンドンの中心地Westminster Bridgeの隣にあるパークプラザ・ホテルです。ビックベンの愛称で有名な国会議事堂やロンドン・アイの観覧車、バッキンガム・パレスから至近の距離にあり、繁華街からも近いため、観光・ビジネスの宿泊者に人気のエリアです。

本ホテルは2010年に完成し、プレビルドの段階から一般投資家向けに分譲販売がされております。オペレーションはPark Plaza ホテル、Art’otel ホテルなどのホテルチェーンを経営しているPPHE Hotel Groupが運営しています。同社はロンドン証券取引所にて上場されている企業です。

現在、販売しているのは既に10年以上の稼働実績のある中古販売のユニットで、価格は£300,000～の販売がされており、なんとこの超一等地にも関わらず、5.5 - 6.5%**のネット利回りを出しております。

コロナ渦は、営業停止などを余儀なくされた時期もありますが、2022年年初からは、コロナ前と同じような稼働水準に戻しており、本年は2019年の8割から9割までの最終収益となる事が予想されております。

日本で低金利のローンを引く事も場合によっては可能ですので、ご興味がございましたら担当の方までお問合せください。

**利回りはコロナ前３年間のアベレージ収益から算出したものとなります。

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