かねてよりご案内しておりましたボルチモア不動産投資（ネット固定賃料6.0%×最長8年＋105%買取り契約付）につきまして大変ご好評を頂いております。 海外不動産における賃貸運用に特有の賃料収入の不安定、管理の煩わしさを解消するためにサブリースによる固定配当を条件として、安定した出口戦略を強みにしているボルチモア不動産に関して、今回は当社代表の奥村が8月29日にニューヨークから日帰りで視察してきましたので、現地視察レポートをお届けします！

ボルチモア

• メリーランド州最大の都市、国家や星条旗の発祥地であり、歴史のある都市です。
  主要産業の衰退で人口流出が続いていましたが、30年に渡る再開発がアメリカで最も成功した再開発の事例とされています。2020年イギリスが発表した「グローバリゼーションと世界都市研究ネットワーク」(GaWC)ではガンマ＋の都市に評価されるなど、東海岸の世界都市に数えられており、現地の投資家から大いに注目されています。ニューヨークから約300Kmで、特急列車で、2時間20分。ワシントンDCまで60Kmに位置しています。
  日本で言えば、ニューヨークを東京になぞらえるとワシントンDCが名古屋くらいの位置で、ボルチモアは豊橋くらいのロケーションでしょうか。
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もともとは、労働者階級（ブルーワーカー）の街というイメージが強いボルチモアですが、近年は金融機関のバックオフィスなどが進出しており、再開発が進んでいます。
ダウンタウンに程近い場所には、今でも低所得者が住んでいる治安の悪い場所もありますが、政府の生活保護プログラム、セクション8（低所得者向け補助金制度）を活用した不動産投資促進など周辺の再開発が進むにつれ、いわゆるジェントリフィケーション（地域の紳士化）があちこちで起きています。

リノベーションの現場

今回、当社が提携しているボルチモアの地元のPM会社Anchor InvestmentのCharles Loveさんに案内してもらい、実際に同社が手がけているリノベーション物件を視察してきました。25歳の真っ赤なJeepを乗りこなす若手社長です。（大学で建築土木とファイナンスのダブル学位を取得したそうで、なかなかのやり手です。）物件の取得はボルチモア市と関係を構築し、セクション8の対象になる物件リストを特別に入手し、フィリピンのコールセンターを利用し、片っ端からオーナーに電話アプローチをしたあとに物件調査をして、キャッシュで買い上げているそうです。金主は、地元の投資ファンドや日本の投資ファンドとも提携しています。
優位な物件取得のために、データベースとコールセンターを活用するところなど、Z世代らしい発想に関心しました。

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20世紀初めに建築された歴史を感じる外観の中は、グレーを基調としたモダンな仕上がりです。非常に丁寧な施工でクオリティも一定に保たれている印象を受けました。現在、米国のマーケット好調の影響で現地取引が活発で、本案件も完売しては再入荷を繰り返しており、続々と物件リノベーションを進めています。

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インナーハーバー
美しい港、観光の中心地

インナーハーバーは、もともとはタバコの輸出港として栄えた港で、工場や港湾施設や倉庫があった場所ですが、現在は、レストランやコンサートホール、水族館、ショッピングセンター、ホテル（リッツカールトン、フォーシーズンズ、マリオットなどのインターナショナル級のホテル）高級コンドミニアム、オフィス（ゴールドマンサックス、モルガンスタンレーなど金融機関が進出）などが再開発によって、整備されています。

UNDER ARMOUR
グローバル本社

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地元企業としては、Under Armourがインナーハーバーの南側のタイドポイントにグローバルヘッドクオーターを構え、その南側のマクヘンリーロー地区は新興の住宅地として注目を集めています。ホテルやおしゃれなショッピングモール・レストランなども整備されており、再開発で急速にミドルアッパークラスのホワイトカラーに注目されています。

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市内

アートが点在する街並みに加え、世界的に有名な医療系大学のジョンズホプキンズ大学やメリーランド医学大学があり、全米から研究者や、海外からの留学生が数年単位でこのボルチモアに滞在することから医療従事者の賃貸需要が旺盛です。また、ジョンズホプキンス大学は、地元の再開発にも積極的に貢献しており、同大学がボルチモア市のインフラ整備などに投資するファンドを組成しています。

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上の写真の中低層の住宅は、リッツカールトンレジデンスです。（インナーハーバー近くの高級住宅地Federal Hillからの眺め)

▷▷▷ボルチモア動画のご紹介
（Visit The USA-Baltimore,Maryland）
※本動画は運営者同意の上、掲載しています。
無断で掲載・複写することを禁じます。

POINT

✔固定配当　年6.0%（ネット収入）
✔6～8年後に購入価格の105%で買取り契約付き
✔レンガ造中心に10万ドル前後でご紹介