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海外不動産投資コンサルティング

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米国中古不動産とコストセグリゲーションを利用した税対策のご紹介

ニュース

2020.10.26

米国不動産の遺産相続対策
税制改正
  • 税制改正により2021年(令和3年)以降、海外中古不動産の簡便法に基づく加速度償却による個人の損益通算が不可能になります。
    法定耐用年数に基づく償却による損益通算は引き続き可能ですが、コストセグリゲーションを適用した方が償却効果が大きくなります。高い建物比率と不動産価格が落ちにくい米国中古不動産の特性と“コストセグリゲーション”を組み合わせた税対策のご紹介です。

    以下のような、ニーズをお持ちの方や新規購入をご検討されている方にもおすすめの手法です。

    • ・個人で来年1年間だけでもまとまった損金を取り込みたい方。
    • ・税務効果とインカムゲインで中長期におけるリターンを目指したい方。
●コストセグリゲーションとは?
建物を構築物と動産に分離しさらに細分化して法定耐用年数を細かく算出し、建物より短い耐用年数に基づき減価償却されます。
米国不動産の減価償却
日本ではあまり聞きなれないですがこの手法はアメリカでは歴史も長く一般的です。現在用いられている手法の基盤は、1997年の米国租税裁判所の判決によって成立しました。アメリカにおいては、IRS(国税庁)も批准する考え方と言われています。
※現地の専門業者が作成したレポートが確定申告時の添付資料となります。(別途費用負担あり)

コストセグリゲーションを利用した税対策に最適な建物比率100%の木造コンドミニアムのご案内

【物件概要】


所在地:Naples, フロリダ州

  • ロンドン不動産
  • ロンドン不動産

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売買価格:$279,900
ユニットタイプ:1bed/1bath
面積:1,063 sqf
築年:22年
CAPRATE:3.2~3.6%※空室率3~5%


●試算シミュレーション
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
賃料収入 $18,540 $18,900 $19,278 $19,664 $20,057 $20,458
空室見込み損 -$927 -$945 -$964 -$983 -$1,003 -$1,023
ネット賃料 $17,613 $17,955 $18,314 $18,680 $19,054 $19,435
             
管理費 $3,385 $3,419 $3,453 $3,488 $3,523 $3,558
PMフィー $927 $945 $964 $983 $1,003 $1,023
リーシング費用 $788 $803 $819 $836 $852 $869
修繕費 $1,000 $1,010 $1,020 $1,030 $1,041 $1,051
固定資産税 $2,577 $2,603 $2,629 $2,655 $2.682 $2,708
費用合計 -$8,677 -$8,780 -$8,885 -$8,992 -$9,100 -$9,210
             
ネット収入 $8,936 $9,175 $9,429 $9,688 $9,954 $10,225
利回り 3.19% 3.28% 3.37% 3.46% 3.56% 3.65%
             
減価償却 $54,211 $8,243 $8,243 $8,243 $8,243 $8,243
損金計上額 $45,275 -$932 -$1,186 -$1,445 -$1,711 -$1,982
税効果(税率50%) $22,637 $466 -$593 -$723 -$855 -$991
             
キャッシュフロー $31,574 $8,709 $8,836 $8,966 $9,098 $9,234

※税務効果は税率50%の個人を前提に想定損金額より計算しています。
※個別の税務面は税理士等の専門の方にご確認ください。

⇒詳細についてご興味ある方は下記よりお問い合わせください!


【お問い合わせ先】
 ステイジアキャピタルジャパン株式会社
 TEL:03-6809-3841 Email:scjam@stasiacapital.com
 担当:田中


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