安定収益が見込めるロンドンの商業不動産に注目

ブレグジットやコロナとネガティブなことばかりが報道される昨今のイギリスではありますが、慢性的な住宅不足が特徴の英国不動産はさほどこれらの影響を受けておらず、8月には英国全土の不動産価格が過去最高を更新していることもあり、英国不動産が底堅いことを再認識できたのではないでしょうか。
そんな中、当社が今回注目したのは、ロンドンの東側に位置するRoyal Wharfです。同開発があるニューハム区は、ロンドン最後の開発フロンティアとされており、人口増加も顕著で、ここ10年で人口が25％増加すると言われています。テムズ川の有名なタワーブリッジから東に4キロほどに位置するRoyal Wharfは、英大手デベロッパーBallymoreとシンガポールのオックスリーが共同で手掛けた大型住宅開発です。
今回ご紹介する物件は、そんなRoyal Wharfの大型開発の中にある、路面の商業店舗ユニットです。

コロナによる店舗立地の変化

英国ではコロナの影響は春先と比較すると徐々に落ち着き始めていますが、都心の繁華街はまだまだ人出が少ない状態です。もともと対面営業に固執することがなく、成果を重んじる英国のワークスタイルもあってか、ワークフロムホームは想定以上にスムーズに普及したことは大きな成果といえます。
今後コロナ後の世界では、必要に応じて出社したり、在宅とオフィスの両方をうまくフレキシブルに活用したり、中にはオフィスを構えなくなる業種も多く出てくることが想定されます。このような状況を考えた場合、住宅地や郊外の商店街は活気を取り戻すことが予想されます。現にコロナのロックダウン中にロンドンの都心部は封鎖してしまっている店舗が目立つのに対して、住宅地近郊の多くの商店はクローズしていません。最近では郊外の商店街にあるパブやレストランは、都心よりもはるかに賑わっていることが特徴となっています。

店舗の長期リースは安定収益が見込めて安心・手間もいらない

店舗の賃貸は10年から25年の長期リースで貸し出しがされ、修繕や改装、メンテナンス費用・建物の共益費、保険料も基本的にテナント負担となるので、投資収益が長期に安定します。

Royal Wharfの特徴

Royal Wharfは住宅3385戸からなる大型開発であり、多くの棟で構成されている、いわばニュータウン開発のような規模です。今月には最後の棟が完成し、最終竣工予定です。棟によって段階的に引き渡しが行われているので、すでに3年前に入居している棟もあります。ブレグジットの投票後に竣工したにも関わらず、９８％の完売率であり、人気を博しています。ロンドン東側の金融都市Canary Wharfからも15分程度で通勤でき、都心のオフィス街までも25分あれば通勤できる好立地です。また、ヨーロッパ便などが発着するLondon City Airportは当該物件から徒歩圏内です。

長期の優良テナントがついている物件は早いもの勝ち！

商業店舗ユニットは販売開始されたばかりのため、テナントが入っていない物件が多いですが、3分の１程度はテナントがついており開店済みです。
あのスターバックスや地元の有名スーパーであるSainsbury、薬局、歯科医、大手不動産会社など、テナントが長期リースで出店済みで、投資家様からの問い合わせの受付が開始しており、早いもの勝ちとなっています！

英ポンドはブレグジット投票以来、低水準。

ポンド・円の為替は従来に比べ、低水準で推移しているため為替リスクが低く、将来的な売却時の為替差益が狙えることは魅力的です。リーマンショック以前は£1=220円～250円を推移していたポンド円ですが、リーマンショック以後、£1=120円台まで急落し、2016年のブレグジット投票までは堅調に回復しておりましたが、投票以来130-140円の低水準に、再び落ち込み、そのレンジを保っています。