今日は、ブルックリンの視察物件の中から、オフィスや工場を改装した分譲コンドの事例を２件ご紹介します。
かつては、マンハッタンからブルックリン橋とマンハッタン橋を渡ると、倉庫や工場街のイメージがあり、住宅街としては労働者階級が多く住んでいるイメージだったブルックイン地区ですが、マンハッタン金融街へのアクセスの良さや近年古い倉庫などが改装されたショップなどが増えており、最近マンハッタンの金融街に務める若い世代が移り住むようになって注目を浴びています。
Beltel Loft (365 Bridge St)
マンハッタンまで地下鉄で複数路線が乗り入れているJay St Metoro Tech 駅の真上にあり、金融街までDoor to Doorで15分程度という便利な立地で、周辺はニューヨーク市立工科大学、ニューヨーク大学工芸科のすぐ近くで、若い世代が住み始めているエリアです。
Bel Telという旧アメリカ電信電話局（現在のAT&T）の旧局舎を改装しコンドミニアムとして再生したデベロッパーの分譲物件です。
いかにもレトロな面影を残した外観とエントランスは趣があります。また、いかにも元オフィスであった証で、対象物件は天井高が４M近くある約100㎡の１ベッドタイプ。
実際には３部屋ありますが、２部屋は採光が取れず、居室として扱われないので、表記上はワンベッドルームですが、実際はゲストルーム、スタディールームとしての使用が可能。この物件のReal Estate Taxは、現在から6年間が免除（0）で、その後毎年20％上がり、５年後から通常の税額となるTax Abatementが得られます。
（例）アパート15Bの場合（1Bed/ 1,117sf）
価格$715,000 （$640/sqf）
維持費 $496/月 固定資産税 $0/月（6年間固定） 賃貸予想 $3,200-3,500/月
利回りの予想 （家賃$3,200の場合）グロス5.37%, ネット4.53% （現時点からおよそ6年後まで）
橋をわたると、マンハッタンの高級コンドの半額の単価になり、かつ利回りも５％を超えてきます。金融街へのアクセスが良いので、若い金融関係者によるテナント需要が強いのが特徴です。本物件のようにリノベーションを行った物件の場合、構造体が日本の法定償却年度を超えていますので、9.4年（47年×20％）での償却をとることができますので、高額所得者に取っては、節税効果まで考えると大変面白い物件です。
Bel Tel Loft コンドの外観
エントランス（Bel Telの面影を残している）
One Bed Room(高い天井が特徴）
キッチン周り
One Brooklyn Bridge Park (360 Furman St)
これもデベロッパーからの分譲物件でやはり元は印刷工場であったものを改造した物で、やはり1920年代の建物です。
マンハッタンの金融街や自由の女神、ブルックリン橋のビューが臨めることから、古くから高級住宅街といわれるBrooklyn Heightsに近い立地です。対象物件からもマンハッタンの摩天楼のスカイラインやブルックリン橋がきれいに見える素晴らしい立地です。
物件の北側はBrooklyn Bridge Park（マリーナ、アウトドアスイミングプール、サッカー場など）として整備が進んでおり、間には建物が建たず、当該物件がこの公園に隣接する唯一の住宅棟であることから、公園が完成するとさらに付加価値があがります。http://www.brooklynbridgepark.org/
固定資産税の減額優遇Tax Abatementが、現時点で残すところあと１７年あります。
今から７年間が変わらず、その後１０年間で毎年10%ずつ上昇し通常の固定資産税に戻ります。
すでに、マンハッタンの摩天楼、自由の女神ビューの物件は売り切れて、見学した当時はブルックリン橋とクライスラービルが見える下記の住戸が残っていましたが、見学の翌日に申し込みが入ったそうです。
#723 (Loft/ 815sf)
価格$775,000 維持費 $811/月 固定資産税 $48/月（７年間固定） 賃貸予想 $3,200-3,500/月
利回りの予想 （家賃$3,200の場合）
グロス4.95% ネット3.62%
One Brooklyn からの眺め（ブルックリン橋とクライスラービルが見える。手前はBrooklyn Bridge parkとして整備中）
Brooklyn Bridge Park内のサッカーコートから臨む対岸マンハッタンのスカイスクレーパー
One Brooklynの北側に隣接するBrooklyn Bridge Park から臨む自由の女神
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