前回に引き続き、今年の海外不動産市況についてコメントします。

まず、中国本土マネーの最大の逃避先である香港ですが、2014年1月7日のシンガポールの経済紙Busuiness Timesによると、昨年から調整局面に入っています。

香港の昨年の不動産取引量は、前年比３９％ダウンで、過去１７年間で最も少なくなりました。

ドイツ証券のアナリストによると、今後12ヶ月で香港の不動産価格は５０％ダウンすることもあり得るとしています。（本当だとしたら、凄いことになります）

香港のTycoon といわれるリカシンのChung Kong も過去１０年で最悪の業績だというし、Sun Hung Kaiも相当打撃を受けているとのこと。

やはり上がりすぎたマーケットは必ず調整が必要であり、過去から見ても、ダウントレンドに入り下がると予想されると凄い勢いで調整するのが香港ですから、５０％というのはちょっと驚きですが、結構近いところまで下げる可能性はありそうです。

２００８年から香港は常に世界の不動産価格上昇率でトップ３にランクされていましたし、２００８年から昨年まで１２０％（年平均２４％）上昇していたのですから、５０％くらいの調整があっても不思議は無いのかもしれません。

そうなると、香港に資金を入れていたチャイナマネーは利益確定をして、その資金を割安感のある市場に流れるのは必然です。シンガポールマネーが、この2−3年、ロンドン、マレーシア、ニュージーランドなどに流れたのと同様のことが起きるはずです。そういう意味では、海外からみると東京は、この２０年間価格が低迷している世界でも稀な都市ですから、狙い目のマーケットです。昨年、ドバイが２０２０年に万博が決定して通年で不動産価格が３０％上昇しましたが、まさに同じように東京に注目が集まるでしょう。

日中関係がこういう時期ですが、逆に中国本土からの香港投資マネーがに東京に来るということは十分考えられます。（すでに中国を出ているマネーなので）中国人も表向きは日本に反感を持っていますが、国よりは個人の利益を優先する人達ですし、国策ファンドなどはむしろ戦略的な意味で、入ってくることがあるかもしれません。

その国の通貨が安くなるということは、輸出産業にはプラスに働きますし、海外からの投資を呼び込むという点では当面はプラス効果が大きいと思いますが、金融緩和と相俟ってバブルを演出することにもなるので、経済成長の裏付けが無いところでの価格上昇には注意が必要ですが、冷静に判断すると日本の不動産を海外投資家に売却できるチャンス到来と言うことも言えるわけです。

ただし、現状はアジアの投資家は、今後の日本円の下落リスクを気にしているのも事実です。

台湾人などは、そもそも自国通貨が、将来的にも国際的に信用度が高くない通貨を持つ国民からすれば、より国際通貨である円資産を持つことはメリットがあります。また、台湾の銀行が同国投資家に日本不動産に対して円ローンを積極的に出しているので、為替リスク（円安リスク）をある程度ヘッジできるため、円安リスクをそれほど意識しないで済むという特殊事情がありますが、米ドルにペッグしている香港ドルや人民元をもつ投資家からすれば、円資産を持つことの為替リスクは、円安トレンドに入った以上、タイミングは非常に重要です。彼らの日本不動産への本格的参入は、円の下げ止まりが見えるもう少し後かもしれません。

いずれにしても、東京の不動産をすでに保有する国内投資家にとっては、２０２０年までは東京の不動産は絶好の売り時が来ると言えるでしょう。